Najem poslovnih prostorov ureja že zastareli zakon iz leta 1974, ki pri najemnih pogodbah za nedoločen čas kot najkrajši možni odpovedni rok predvideva 1 leto. Tudi če je z najemno pogodbo določen krajši odpovedni rok, velja minimalni rok iz zakona. V spremenjenih gospodarskih razmerah in ob padanju cen najemnin se določba, ki je nekdaj predvsem ščitila najemnike, lahko izkaže za slabo, saj najemnikom preprečuje, da bi si na hitro poiskali cenejšo možnost najema.

Pri že sklenjenih najemnih pogodbah za nedoločen čas je morebitno skrajšanje odpovednega roka odvisno od pogajalskih sposobnosti najemnikov. Zakon namreč daje možnost, da najemna pogodba kadarkoli sporazumno preneha. Najemnik, ki je sklenil pogodbo za nedoločen čas, tako lahko najemodajalca postavi pred izbiro: še eno leto prejemanja najemnine v višini, določeni s pogodbo, ali še več let garantiranega prejemanja nekoliko nižje najemnine.

Bodoče najemne pogodbe – raje ne za nedoločen čas

Pri bodočih najemnih pogodbah sta opciji dve. Ena je sklenitev za določen čas, npr. 1 leto. Pametno je, da se v taki pogodbi opredeli tudi možnost podaljšanja in postopek, po katerem do podaljšanja pride, npr. določitev nekega skrajnega roka (mesec pred iztekom pogodbe, 2 meseca, 3, …), ko mora biti sklenjen ustrezen aneks za podaljšanje. Če do sklenitve aneksa ne pride, imata obe stranki še dovolj časa – najemnik, da si najde nove prostore, najemodajalec pa, da najde novega najemnika.

Druga možnost pa je, da se pogodba sicer sklene za nedoločen čas, stranki pa hkrati druga drugi vročita podpisano odpoved pogodbe, na kateri pa še ni vpisan datum, ter se pooblastita, da po lastni presoji izpolnita odpoved z datumom. Pri tej rešitvi je na mestu opozorilo, da bi lahko katera od strank v primeru spora ugovarjala, da dejansko ni šlo za sporazum strank, pač pa zgolj za voljo ene stranke in da ni mogoče z gotovostjo napovedati, kako bi o tem presojalo sodišče.

Pameten e-obrazec: Najemna pogodba za poslovne prostore