»Afera Zbiljski gaj« vam verjetno zveni znano, vsaj če razmišljate o nakupu novega stanovanja ali hiše. Kupci, ki so plačali kupnino za nove hiše, so takrat zaradi stečaja prodajalca ostali brez denarja IN brez hiš! In to ni bil edini primer. Posledično je bil sprejet Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) , ki je namenjen pravni zaščiti kupcev in ki naj bi preprečil, da bi se še kdaj ponovile take in podobne situacije.

Zakon naj bi predvsem preprečil primere, ko prodajalec svojih obveznosti iz prodajne pogodbe ne bi želel ali ne bi mogel izpolniti (npr. zaradi stečaja). Poglejmo si nekaj ključnih zakonskih rešitev.

Koga zakon ščiti in koga ne?
Prodajalec ne sme začeti niti z oglaševanjem niti s prodajo nepremičnine …
Prodajalec ne more zahtevati denarja vnaprej
pravica kupca, da zadrži del kupnine

Koga zakon ščiti in koga ne?

Zakon velja za potrošnike – končne kupce novogradnje, to je stanovanja ali enostanovanjske hiše. Da lahko računamo na zaščito zakona, mora biti torej izpolnjenih več pogojev:

1. kupec je ena ali več fizičnih oseb; pravne osebe ne uživajo zaščite po ZVKSES;
2. iti mora za prodajno pogodbo; najem, zakup, užitek in podobna razmerja niso varovana;
3. predmet prodaje je stanovanje ali enostanovanjska hiša; zakon torej ne velja za poslovne prostore, večstanovanjske hiše, zemljiške parcele(!) in podobno;
4. predmet prodaje je novogradnja; zakon torej ne velja za rabljena stanovanja in hiše (omejitev je logična, ker gre pri novogradnjah pogosto na nakup stvari, ki še ne obstaja, še ni zgrajena – nakup »gradbene jame«);
5. kupec mora biti končni kupec; ZVKSES se ne uporablja, če je stanovanje ali hiša namenjena nadaljnji prodaji.

Prodajalec ne sme začeti niti z oglaševanjem niti s prodajo nepremičnine …

… dokler ne izpolni določenih pogojev, in sicer:

1. biti mora lastnik zemljiške parcele, na kateri gradi, ali pa mora imeti na tej nepremičnini dogovorjeno stavbno pravico;
2. za gradnjo mora imeti izdano pravnomočno gradbeno dovoljenje in
3. (samo če je če je predmet prodaje stanovanje v večstanovanjski stavbi) v obliki notarskega zapisa mora določiti splošne pogoje prodaje z vsebino, kot jo določa ZVKSES.

Če prodajalec krši navedene pogoje in torej s kupcem sklene prodajno pogodbo ali če zgolj oglašuje nepremičnino, preden so pogoji izpolnjeni, takšna pogodba kupca ne zavezuje in lahko od nje kadarkoli odstopi!

Nazaj na kazalo

Prodajalec ne more zahtevati denarja vnaprej

Kot eno temeljnih načel zakon določa načelo sočasnosti izpolnitve, ki pomeni, da kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine, dokler prodajalec ne izpolni svojih pogodbenih obveznosti, to je omogoči vpisa v zemljiško knjigo v korist kupca in kupcu izroči nepremičnino.

Načelo ima dve izjemi:
- prodajalec od kupca lahko pobere aro, vendar največ v višini 10 % prodajne cene; ara se obvezno všteje v kupnino;
- prodajalec lahko od kupca vzame denar vnaprej, torej pred izročitvijo, če zagotovi ustrezno zavarovanje: bančno garancijo, skrbniški račun ali pa poroštvo zavarovalnice.

Prodajalec kupcu tudi ne sme zaračunati nobenih stroškov v zvezi s sklenitvijo (sestavo) prodajne pogodbe ali njeno izpolnitvijo (razni »administrativni« stroški in podobno). Prepoved seveda ne velja za morebitne zamudne obresti, če kupec zamudi s plačilom, niti za stroške vpisa lastništva v zemljiško knjigo.

Nazaj na kazalo

Pravica kupca, da zadrži del kupnine

Kupec ni dolžan plačati zadnjih 10 % odstotkov kupnine, dokler mu prodajalec ne izroči kupljene nepremičnine v posest, pri čemer mu mora izročiti tudi vso dokumentacijo (uporabno dovoljenje, projekte za izvedbo, …). V primeru zamude z izročitvijo lahko kupec zahteva tudi pogodbeno kazen v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude. S pogodbo se lahko znesek pogodbene kazni omeji, vendar ne na manj kot 50 % kupnine.

Če kupec ob prevzemu nepremičnine odkrije t.i. očitne napake, ima do njihove odprave s strani prodajalca pravico zadržati 5 % kupnine.

Dodatnih 5 % kupnine lahko kupec zadrži, če mu prodajalec ob prevzemu nepremičnine ne izroči oziroma ne deponira bančne garancije za skrite napake (napake, ki se bodo morda pokazale šele po izročitvi).

Še 5 % kupnine pa lahko kupec zadrži, dokler prodajalec ne zagotovi pogojev za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini v korist kupca.

Nazaj na kazalo